La proposta di acquisto vincolata al mutuo

Che cos'è e come tutelarsi 👀

La proposta d'acquisto una volta firmata risulta essere un contratto a tutti gli effetti vincolante per le parti e come tutti i contratti anche la proposta d'acquisto può essere subordinata a condizione sospensiva o risolutiva:

• la condizione sospensiva sospende l’efficacia e cioè gli effetti del contratto

• la condizione risolutiva invece rende efficace il contratto, in seguito se la condizione non si verifica il contratto si annulla.

Tra le condizioni che si possono inserire nella proposta, la più frequente è senz’altro quella dell'ottenimento di un mutuo da parte dell'acquirente.

➡️ In questo caso, se la banca dovesse erogare l’importo dovuto all’acquirente, la compravendita potrebbe proseguire senza problemi;

➡️diversamente, il contratto firmato potrà ritenersi privo di efficacia (in caso di condizione sospensiva) oppure annullato (in caso di condizione risolutiva) per tutte le parti.

⚠️ Attenzione!

Si potrebbe pensare che soltanto il compratore sia vincolato da una proposta di questo tipo, in realtà anche per il venditore ci sono delle conseguenze; infatti, egli può eventualmente consultare altre proposte, ma non può firmarle.

A tutela di entrambe le parti è opportuno che nella proposta vengono specificate:

• il tipo di condizione cui è subordinata la proposta

a tutela del compratore è consigliabile scegliere un tipo di condizione sospensiva

• le tempistiche ragionevoli entro le quali si attende l’esito del mutuo

il proponente deve comunicare, entro una data concordata, all’agente immobiliare se il mutuo sia poi stato effettivamente concesso o meno, in modo che si possa portare avanti la pratica. Entrambe le parti non sono più vincolate nel caso non si abbia alcuna risposta dall’istituto di credito entro il termine fissato. In questo caso si può però sempre chiedere al venditore una proroga dei termini della proposta di acquisto.

• le informazioni relative alla gestione della caparra

➡️ nel caso della condizione risolutiva, visto che la proposta è efficace e con la firma si conclude l'affare, la caparra può essere consegnata al venditore che dovrà restituirla se la condizione non si realizzerà;

➡️ nel caso della condizione sospensiva, l'eventuale assegno di caparra verrà depositato presso l'agenzia e dovrà essere restituito al proponente nel caso di mancato avveramento della condizione sospensiva, mentre sarà consegnato al venditore e incassato da esso soltanto in seguito alla comunicazione da parte dell'agenzia dell'avveramento della condizione;

• i vincoli che riguardano la provvigione dell’agenzia immobiliare coinvolta

visto che il ruolo di un'agente immobiliare è quello di mettere in contatto due o più parti al fine della conclusione di un affare, avremo due scenari:

➡️ condizione risolutiva = conclusione dell'affare alla firma = agenzia matura le provvigioni anche se il mutuo non viene deliberato

➡️ condizione sospensiva = conclusione dell'affare all'avveramento della condizione = il diritto alla provvigione da parte dell'agenzia si perfeziona se e soltanto se il mutuo viene deliberato